Kaufen und renovieren: Wie Sie Immobilie, Bauarbeiten und Rücklagen vor einer Hypothek trennen

Der Kauf einer gebrauchten Immobilie, die renoviert werden muss, kann wie eine Möglichkeit erscheinen, Zugang zu einer Lage, Größe oder Raumaufteilung zu erhalten, die bei einer bezugsfertigen Immobilie schwer zu finden wäre. Der ausgeschriebene Preis ist jedoch nur ein Teil des Vorhabens. Um zu beurteilen, ob die Finanzierung tragbar ist, empfiehlt es sich, ein Budget für Immobilienkauf und Renovierung mit Hypothek zu erstellen, das die Mittel für den Erwerb der Immobilie, die für ihre Bewohnbarkeit erforderlichen Mittel und eine Rücklage ohne vorab festgelegten Verwendungszweck voneinander trennt.

Diese Trennung hilft, eine nützlichere Frage zu beantworten als „Kann ich die Immobilie bezahlen?“: „Kann ich den Kauf abschließen, die vorrangigen Arbeiten finanzieren und Spielraum für das behalten, was ich noch nicht weiß?“ Die Antwort hängt von den verfügbaren Ersparnissen, der erhältlichen Finanzierung, dem Zahlungsplan und dem tatsächlichen Umfang der Renovierung ab.

Der Kaufpreis ist nicht der vollständige Projektaufwand

Bei einer renovierungsbedürftigen Immobilie beschreibt der Kaufpreis allein weder die gesamten Ausgaben noch den anfänglichen Finanzierungsaufwand. Zu diesem Betrag können die mit dem Geschäft und seiner Abwicklung verbundenen Kosten, Bauarbeiten, mögliche Anschaffungen wesentlicher Ausstattung, Umzug, Neuanschlüsse oder Anpassungen bei Versorgungsleistungen sowie Kosten für eine vorübergehende Unterkunft hinzukommen, wenn die Immobilie nicht vom ersten Tag an bewohnbar ist.

Außerdem wird nicht jede Hypothekenfinanzierung zwangsläufig zur Deckung derselben Bedürfnisse verwendet. Die konkreten Bedingungen hängen vom Kreditinstitut, von der Bewertung, von der wirtschaftlichen Situation der finanzierungssuchenden Person und vom Vorhaben ab. Daher ist es nicht ratsam, davon auszugehen, dass eine Hypothek automatisch den Preis, sämtliche Kosten und jeden Posten der Renovierung abdeckt.

Das Vorhaben als Ganzes zu betrachten, verhindert einen irreführenden Vergleich: Eine günstigere Immobilie kann aufhören, günstiger zu sein, wenn sie sofort kostspielige Maßnahmen erfordert, während eine andere mit höherem Preis möglicherweise einen Einzug ohne dringende Bauarbeiten erlaubt. Es geht nicht darum, ein Haus mit Potenzial auszuschließen, sondern Szenarien mit vergleichbaren Beträgen und Zeitplänen gegenüberzustellen.

Die drei Budgets, die getrennt bleiben sollten

Eine klare Planung beginnt damit, drei unterschiedliche Geldblöcke zu schaffen. Sie können in einer Tabellenkalkulation oder einem einfachen Dokument stehen, sollten jedoch nicht unter einer einzigen Zahl für „verfügbare Ersparnisse“ vermischt werden.

1. Kauf und Vertragsabschluss

Dieser Block umfasst den Betrag, den die Hypothek gegebenenfalls nicht finanziert, sowie die mit dem Erwerb und der Abwicklung verbundenen Kosten. Hier sollten auch etwaige vor dem Vertragsabschluss vorgesehene Vorauszahlungen aufgenommen werden, wobei stets zwischen einer bereits geleisteten und einer lediglich geplanten Zahlung unterschieden wird. Ziel ist es, zu wissen, wie viel liquide Mittel für den Vertragsabschluss verfügbar sein müssen, ohne auf das Renovierungsbudget angewiesen zu sein.

2. Bauarbeiten und Bezugsfertigkeit

Der zweite Block sollte sowohl die Renovierung als auch die Maßnahmen umfassen, die notwendig sind, um sicher und funktional in der Immobilie leben zu können. Er betrifft nicht nur Materialien und Arbeitskosten: Er kann technische Planungen umfassen, wenn diese erforderlich sind, Genehmigungen, Abfallentsorgung, Reparaturen an Installationen, Tischlerarbeiten, grundlegende Haushaltsgeräte oder vorübergehende Lösungen während der Bauarbeiten. Es ist vorzuziehen, jeden Posten getrennt aufzuführen, auch wenn es sich zunächst nur um eine Schätzung handelt.

3. Liquiditätsreserve

Die Rücklage ist weder ein übrig gebliebener Posten noch ein Zusatzbetrag zur Aufwertung der Ausstattung. Es handelt sich um Geld, das nicht gebunden bleibt, um auf Kostenüberschreitungen, Verzögerungen, nach dem Kauf entdeckte Reparaturen oder persönliche Veränderungen reagieren zu können, die Einnahmen und Ausgaben des Haushalts beeinflussen. Sie getrennt zu halten, verhindert, dass sie eingesetzt wird, um ein zu knapp kalkuliertes Renovierungsbudget zu schließen.

Prioritäten setzen: bewohnen, verbessern und verschieben

Eine Renovierung muss nicht vollständig durchgeführt werden, bevor man einzieht. Die Arbeiten nach Priorität zu ordnen, kann den Druck auf die anfänglichen Ersparnisse verringern und Entscheidungen auf Basis besserer Informationen ermöglichen, sobald die Immobilie genutzt wird.

• Für die Bewohnbarkeit unverzichtbar: Maßnahmen im Zusammenhang mit Sicherheit, Hygiene, Dichtheit, wesentlichen Installationen oder Elementen, die eine angemessene Nutzung der Immobilie verhindern.
• Funktionale Verbesserung: Änderungen, die den Alltag erleichtern, etwa die Umgestaltung eines Raums, mehr Stauraum oder die Erneuerung eines Bereichs, der zwar eingeschränkt, aber dennoch funktioniert.
• Aufschiebbare Änderung: ästhetische Entscheidungen, nicht dringende Ersatzanschaffungen oder Verbesserungen, deren Notwendigkeit nach einigen Monaten der Nutzung erneut beurteilt werden kann.

Diese Einteilung ersetzt keine fachliche Prüfung, wenn Anzeichen für technische Probleme bestehen. Ihr Nutzen liegt in der Budgetplanung: Sie verhindert, dass eine notwendige Baumaßnahme ohne klare Kriterien mit Entscheidungen konkurriert, die warten könnten. Sie hilft auch dabei, Angebote nach Bauphasen einzuholen und das Risiko zu verringern, mehr Arbeiten zu beginnen, als abgeschlossen werden können.

Die Bauarbeiten schätzen, solange noch Unsicherheit besteht

Bevor man die Schlüssel erhält, ist es üblich, nicht alle Details einer Immobilie zu kennen. Manche Mängel werden erst sichtbar, wenn Verkleidungen entfernt, Installationen überprüft oder bestimmte Arbeiten begonnen werden. Statt eine vorläufige Schätzung in einen endgültigen Betrag zu verwandeln, ist es vorsichtiger, mit Posten, Annahmen und Spannen zu arbeiten.

1. Definieren Sie den Umfang jeder Maßnahme: Was bleibt erhalten, was wird ersetzt und welches Mindestergebnis wird angestrebt?
2. Holen Sie vergleichbare Angebote ein und achten Sie darauf, dass diese die enthaltenen Arbeiten, Materialien, Fristen, anwendbaren Steuern und Ausschlüsse ausweisen.
3. Ermitteln Sie die Posten mit der größten Unsicherheit, etwa Feuchtigkeitsschäden, alte Installationen, die Bausubstanz, Dächer oder verdeckte Elemente.
4. Trennen Sie Gestaltungsentscheidungen von notwendigen Reparaturen. Ein Budget kann steigen, weil eine Reparatur auftaucht, nicht nur weil eine andere Ausführung gewählt wird.
5. Planen Sie einen eigenen Spielraum für Unvorhergesehenes ein, ohne vorauszusetzen, dass dieser durch zusätzliche Kredite gedeckt werden kann.

Es ist wichtig zu prüfen, welche Unterlagen, Genehmigungen oder Anforderungen vor Beginn der Arbeiten notwendig sein könnten. Zudem empfiehlt es sich, den von den beauftragten Fachleuten vorgeschlagenen Zahlungsplan schriftlich bestätigen zu lassen. Ein insgesamt angemessenes Budget kann zu Liquiditätsengpässen führen, wenn ein wesentlicher Teil in einer frühen Phase bezahlt werden muss.

Eine nützliche Schätzung soll die exakten Kosten nicht vom ersten Tag an vorhersagen: Sie zeigt, welche Beträge bekannt sind, welche nur näherungsweise feststehen und welches Geld noch nicht gebunden sein sollte.

Zahlungen zeitlich ordnen

Die zeitliche Reihenfolge ist ebenso wichtig wie die Endsumme. Vor dem Vertragsabschluss können Kosten für Prüfungen, Formalitäten, die Bewertung oder andere Vorgänge sowie eine mögliche Anzahlung entstehen. Zum Kaufzeitpunkt konzentrieren sich der nicht finanzierte Betrag und die jeweils anfallenden Abwicklungskosten. Anschließend können die Bauarbeiten Vorauszahlungen, Zahlungen nach Baufortschritt und Schlusszahlungen erfordern.

Erstellen Sie einen einfachen Monatskalender mit drei Spalten: bestätigte Zahlungen, wahrscheinliche Zahlungen und Zahlungen, die davon abhängen, ob ein Bedarf entsteht. Ergänzen Sie die Nettoeinnahmen des Haushalts und die regelmäßigen Ausgaben, einschließlich der künftigen Hypothekenrate, sobald diese zu zahlen ist. Wird während der Renovierung eine alternative Unterkunft benötigt, muss sie ausdrücklich aufgeführt werden. Eine leer stehende Immobilie während der Renovierung kann für eine gewisse Zeit parallel zu den Kosten des derzeitigen Wohnsitzes bestehen.

Diese Übersicht ermöglicht es, zu erkennen, ob Eigenmittel, Kaufnebenkosten und die erste Zahlung für die Bauarbeiten in denselben Zeitraum fallen. Ist das der Fall, sollte dies nicht dadurch gelöst werden, dass man annimmt, alles werde nach dem vorgesehenen Zeitplan verlaufen. Es ist besser, den Umfang der Arbeiten zu überprüfen, sinnvolle Bauphasen zu vereinbaren oder das Vorhaben aufzuschieben, bis ein größerer Spielraum vorhanden ist.

Das Risiko, die gesamte Liquidität aufzubrauchen

Alle Ersparnisse für Eigenmittel, Anfangskosten und die Renovierung einzusetzen, lässt wenig Raum, um Unvorhergesehenes aufzufangen. Ein Schaden, eine Verzögerung der Bauarbeiten, eine außergewöhnliche Haushaltsausgabe oder eine vorübergehende Änderung der Einnahmen können dazu zwingen, wichtige Arbeiten zu verschieben oder auf zusätzliche Finanzierung zu Bedingungen zurückzugreifen, die nicht eingeplant waren.

Die Liquidität aufzubrauchen, kann auch die Entscheidungsfähigkeit einschränken. Wenn beispielsweise eine Maßnahme ein Problem aufdeckt, das vor der Fortsetzung gelöst werden sollte, kann der Mangel an Rücklagen dazu drängen, eine vorläufige Lösung zu wählen, nur weil sie in das verbleibende Budget passt. Ziel ist nicht, Geld ohne Zweck anzusammeln, sondern zu verhindern, dass das Vorhaben davon abhängt, dass nichts Unerwartetes geschieht.

Vorsichtige Wege, die Komplexität zu verringern

Wenn die Kombination aus Kauf, Bauarbeiten und Rücklage zu anspruchsvoll ausfällt, gibt es Alternativen, die geprüft werden können, ohne die Zahlen zu erzwingen. Eine Möglichkeit besteht darin, nicht wesentliche Verbesserungen aufzuschieben und die erste Phase darauf zu beschränken, die Immobilie bewohnbar zu machen. Eine weitere besteht darin, die Suche zu überdenken und Immobilien mit geringerem unmittelbarem Bedarf in Betracht zu ziehen, auch wenn ihr Anfangspreis anders ist. Es kann auch sinnvoll sein, die Ersparnisse vorab zu erhöhen oder andere Verpflichtungen zu reduzieren, bevor eine Finanzierung beantragt wird.

Als hypothetisches Beispiel können zwei Immobilien vergleichbar erscheinen, weil die eine weniger kostet als die andere. Wenn die erste jedoch zu Beginn eine wesentliche Modernisierung, eine Zeit ohne Bewohnbarkeit erfordert und die Rücklage fast vollständig aufbraucht, können ihre Kosten und ihr operatives Risiko höher sein. Die zweite, bezugsfertige Immobilie könnte es ermöglichen, Verbesserungen aufzuschieben und Liquidität zu bewahren. Der relevante Vergleich umfasst Preis, Kosten, vorrangige Bauarbeiten, Zeitplan und Rücklage – nicht nur den ausgeschriebenen Wert.

Fragen vor einer Anzahlung oder dem Vertragsabschluss

• Welche Mittel werden für den Kauf und die Anfangskosten benötigt, ohne die Rücklage einzurechnen?
• Welche Arbeiten verhindern die Bewohnbarkeit der Immobilie und welche können warten?
• Beschreiben die Angebote denselben Umfang, und sind ihre Ausschlüsse klar?
• Was würde passieren, wenn ein wesentlicher Posten mehr kostet oder sich verzögert?
• Zu welchen Zeitpunkten fallen die einzelnen Zahlungen an, und aus welchen Mitteln werden sie gedeckt?
• Wäre nach dem Vertragsabschluss und der Zahlung der ersten Bauphase noch eine Rücklage vorhanden?
• Wurden die Finanzierungsbedingungen und die Verpflichtungen aus den Verträgen geprüft, bevor sie eingegangen werden?

Diese Fragen schriftlich zu beantworten, macht aus einer attraktiven Idee ein bewertbares Vorhaben. Kaufen und renovieren kann eine sinnvolle Entscheidung sein, erfordert jedoch die Trennung von Bedürfnissen, Prioritäten und Geldquellen. Je klarer diese Trennung vor der Bindung durch eine Anzahlung, eine Hypothek oder einen Bauvertrag ist, desto leichter lässt sich erkennen, ob die Immobilie tatsächlich zur finanziellen Leistungsfähigkeit des Haushalts passt.